Huuraanpassing 2023

Iedereen verdient een goed (t)huis. Niet alleen nu maar ook in de toekomst. Wat doen wij met uw huurverhoging? Deze investeren wij niet alleen in onze bestaande woningen, nieuwbouw en de leefbaarheid in de gemeente Baarn en Bunschoten. Wij gebruiken dit ook voor kosten zoals als rente, belastingen, verzekeringen en personeelskosten.

Een groep huurders met een laag inkomen krijgt dit jaar een eenmalige huurverlaging.

U komt hiervoor in aanmerking wanneer U:

• Een woning huurt met een netto huurprijs van meer dan € 575,03 per maand.
• U alleen woont en een inkomen hebt tot € 23.250 per jaar (of € 24.600 met AOW).
• U met 2 of meer personen woont en een gezamenlijk inkomen hebt tot € 30.270 per jaar (of € 32.730 met AOW).

Voldoet u aan deze voorwaarden? Dan wordt de huur automatisch door ons verlaagd naar € 575,03. U hoeft dit niet zelf door te geven. Wij horen van de Belastingdienst of u hier recht op hebt.

U kunt een eenmalige huurverlaging aanvragen als: 

• Uw netto huur hoger is dan € 573,03;
• U vóór 1 maart 2023 woonachtig was op uw huidige adres;
• Uw inkomen onder de inkomenscategorie van onderstaande tabel valt;
• Het inkomen is in de 6 maanden voor het indienen van het verzoek lager zijn dan de hieronder genoemde inkomensgrens gedeeld door twee.

Bij een verzoek huurverlaging levert de huurder aan;

• Een door uzelf opgestelde en ondertekende verklaring van het huishouden met de kinderen vanaf 27 jaar of een uittreksel Basisregistratie Personen met huishoudsamenstelling;
• Salarisbewijzen van de 6 maanden voorafgaand aan het verzoek (en minimaal de eerste en de laatste maand)
• Kinderen tot 27 jaar tellen niet mee met inkomen
• Zzp-ers: bewijzen van de winst dus omzet minus kosten (het gaat om belastbaar loon, dus vóór belasting)

Het is mogelijk dat uw huurverlaging effect heeft op uw huurtoeslag. U dient zelf aan de belastingdienst door te geven dat uw huur is verlaagd. Dit doet u via de website Mijn toeslagen. 

Vanaf 1 juli 2023 mag de huur stijgen met:

• maximaal 3,1%, als de (kale) huur € 300 of meer per maand is.
• maximaal € 25, als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand. 

Dit hangt niet af van uw inkomen.

Heeft u een hoger midden inkomen of een hoog inkomen? De huur voor midden inkomens mag stijgen met € 50,- en de hoge inkomens met € 100,-.

Vrije sector
Huurt een woning in de vrije sector, dan mag de huur met 4,1% stijgen.

Ja. Wij geven de nieuwe huurbedragen direct door aan de Belastingdienst. De Belastingdienst past deze bedragen pas in december aan bij de nieuwe beschikking van januari. Dit gebeurt wel met terugwerkende kracht. Voor verder informatie hierover verwijzen wij u naar de website van de Belastingdienst.

Let op: komt u in aanmerking voor een huurverlaging, geef dat dan ook zelf door aan de Belastingdienst. Zo voorkomt u dat u te veel ontvangen huurtoeslag moet terugbetalen.

De huurprijs van de woning wordt bepaald door het aantal punten dat de woning krijgt op basis van het woningwaarderingssysteem. Er worden punten gegeven voor bijvoorbeeld de oppervlakte van de woning, de woonomgeving en de voorzieningen in de woning. Het puntenaantal dat hoort bij uw woning kunt u bij ons opvragen.

Bij elk puntentotaal hoort een ‘maximaal redelijke huurprijs’. De huur mag nooit meer bedragen dan deze vastgestelde prijs, ook niet na een huurverhoging. Omthuis vraagt van de maximale redelijke huurprijs een bepaald percentage, ook wel de streefhuur genoemd. Indien u zelf een voorziening heeft aangebracht in de woning, bijvoorbeeld een nieuwe keuken of verhoogd toilet, dan wordt deze niet meegenomen in het puntensysteem. Het bepalen van de huurprijs en ook de huurverhoging is onderdeel van het huurbeleid van Omthuis.

Nee, de toeslag wordt niet direct aangepast. Het bedrag dat u maandelijks ontvangt blijft hetzelfde. Begin volgend jaar krijgt u van de Belastingdienst een definitieve berekening van het voorafgaande jaar. Daarin is de jaarlijkse huurverhoging wel verwerkt.

De Belastingdienst haalt de gegevens uit de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente.

Nee. Omthuis weet alleen in welke inkomenscategorie u valt.

Misschien bent u of is iemand anders in uw huishouden gehandicapt of chronisch ziek. Dan kunt u ook bezwaar maken bij ons tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging. Daarvoor moeten een of meer van de volgende voorwaarden gelden. U of iemand anders uit uw huishouden heeft:

• Minstens 1 jaar lang minimaal 10 uur per week verpleging of verzorging thuis nodig. Dit moet blijken uit het zorgplan dat de wijkverpleegkundige voor u heeft vastgesteld.
• Wanneer iemand in het huishouden mantelzorger is voor een ander lid van datzelfde huishouden. Dit kunt u aantonen met een verklaring van uw huisarts of wijkverpleegkundige.
• U heeft een zorgindicatie voor een verpleeghuis of verzorgingshuis.
• U heeft professionele hulp nodig bij algemene dagelijkse handelingen (ADL-assistentie): zoals eten, wassen of naar de wc gaan.
• U woont in een aangepaste woning. Daarvoor heeft u of iemand anders uit hetzelfde huishouden een beschikking gekregen op grond van de WMO. U moet kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van deze persoon.
• U of iemand anders in uw huishouden is blind en u kunt daarvan een verklaring van de huisarts of oogarts overleggen.
• U heeft nog een geldig zorgindicatiebesluit uit 2018. Dat is een besluit dat afgegeven is voor het intreden van de wijzigingen in de zorgregelgeving per 1 januari 2019.

U kunt uw bezwaar indienen vóór 30 juni 2023. Het ingevulde bezwaarformulier van de huurcommissie kunt u sturen naar Omthuis, info@omthuis.nl of ons postadres.

Wanneer u ons een machtiging tot automatische incasso heeft gegeven, hoeft u niets te doen. Het huurbedrag passen wij per 1 juli automatisch aan.

Wanneer u zelf de huur elke maand overmaakt via bijvoorbeeld internetbankieren, let dan op dat u vóór 1 juli het bedrag van uw periodieke overschrijving aanpast naar het nieuwe huurbedrag.

Als u de nieuwe huurprijs niet betaalt dan loopt u een huurachterstand op. Na twee herinneringen starten wij een incassoprocedure. De kosten hiervoor zijn voor uw rekening. Bent u het niet eens met uw nieuwe huurprijs dan moet u bezwaar indienen. Als u bezwaar maakt betekent dit dat u uw nieuwe huurprijs wel gewoon moet betalen. Teveel betaalde huur krijgt u naderhand eventueel terug.

Of kijk eens op een van de volgende websites:

www.woonbond.nl
www.rijksoverheid.nl
www.belastingdienst.nl
www.huurcommissie.nl

Ja, dat mag. De huur van een sociale huurwoning mag niet hoger zijn dan € 808,06 bij start van uw huurcontract. Daarna mag de huur stijgen tot de maximale huur volgens de puntentelling. 

Dat kan van meerdere factoren afhankelijk zijn. Bijvoorbeeld door een verschil in aanvangshuur (niet iedereen begint met dezelfde huurprijs). Ook de hoogte van eerdere huurverhogingen kunnen een rol spelen. Het kan zijn dat u een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgt en uw buurvouw niet.

Of het kan zijn dat de huurverhoging van u of van buren lager is omdat deze wordt afgetopt op de maximale huurprijs van een woning. Dit is de maximale huur op basis van het aantal punten dat wij voor een woning mogen vragen.

​

Als u voor het moment van huurverhoging al huurtoeslag ontvangt, dan hout u het recht op huurtoeslag ook als de huur boven de sociale huurgrens (€ 808,06) uitkomt. Dit heet: verworven recht.

Bij een nieuwe huurtoeslag aanvraag moet de huur wel lager zijn dan de sociale huurgrens (ook wel liberalisatiegrens genoemd). De huurtoeslag wordt berekend over de subsidiabele huurprijs. Dit is de kale huur plus een aantal servicekosten die meetellen voor de berekening huurtoeslag.

Voor de bepaling van de inkomenscategorie worden de bruto inkomens in 2021 van alle huidige bewoners van het opgevraagd adres bij elkaar opgeteld.

Hieronder vallen de personen die op dit moment op het adres wonen en in 2021 inkomen genoten. Van inwonende personen die op 1 januari 2023 jonger waren dan 23 jaar wordt alleen het bedrag boven de inkomens-vrijstellingsgrens van € 21.835 meegerekend.

We begrijpen dat u niet blij bent als er iets stuk is in uw woning. Maar voor kleine, tijdelijke gebreken zoals een lekkende kraan kunt u geen bezwaar maken. We moeten ze natuurlijk wel repareren. Daarvoor kunt u een reparatieafspraak maken

Heeft u een klacht over een reparatie die al is uitgevoerd of nog steeds niet is uitgevoerd, dan vragen we u om contact met ons op te nemen.

Nee, dat is niet mogelijk. Voordat de commissie een zaak behandelt, moet u het gebrek eerst bij ons melden. Wij moeten het gebrek binnen 6 weken verhelpen.

Gebeurt dit niet, dan kunt u de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Als de Huurcommissie vindt dat u gelijk heeft, kan zij besluiten uw huur tijdelijk te verlagen. Tot de uitspraak dient u de huur te betalen inclusief de eventuele huurverhoging.

Kosten
Aan het doorlopen van de procedure bij de Huurcommissie zijn kosten verbonden. De zogenaamde legeskosten. Je betaalt een bedrag van € 25,00. Krijg je gelijk van de Huurcommissie? Dan krijg je de betaalde legeskosten terug.

Het Woningwaarderingstelsel (WWS) is een puntensysteem van de overheid. Dit systeem geeft de kwaliteit van een sociale huurwoning in punten weer. Deze punten bepalen wat de maximale huur van een huurwoning mag zijn.

Diverse onderdelen van de woning, bijvoorbeeld oppervlakte, energielabel en WOZ-waarde, krijgen punten. Bij elkaar opgeteld, leveren die punten een maximale huurprijs op. Deze maximale huur wordt elk jaar opnieuw vastgesteld.

U kunt de puntenwaardering voor uw woning bij ons opvragen.