A A A   |  
Home  |   Veel gestelde vragen  |   Nieuws uitgelicht  |   Disclaimer & Cookies  |   Sitemap   |   Print
Zoeken
Home > Veel gestelde vragen > Diversen

Diversen

Vragen en antwoorden over EPA-label en EI-waarde?

Antwoord:

- Wat betekent EPA

Energie Prestatie Advies. Het duidt de energiezuinigheid van onder andere woningen, kantoorgebouwen, huishoudelijke apparaten en auto’s aan. EPA-labels worden aangeduid met letters van A tot en met G, waarbij G staat voor de laagste energiezuinigheid en A voor de beste energiezuinigheid. De labels worden ook in kleuren aangeduid. Donkerrood is label G en donkergroen is label A, A+ of zelfs A++. In de folder van de Woonbond (zie hieronder) staat een afbeelding van de kleuren en de letters van de EPA-labels. 

- Wat betekent EI-waarde?

Energie Index-waarde. Sinds 1 januari 2015 is voor woningen van corporaties een tweede norm van toepassing voor de aanduiding van energiezuinigheid. Deze geeft een nauwkeuriger beeld van de energiezuinigheid van de woning dan het ‘vereenvoudigde’ EPA-label.   

- Wat is het verschil tussen het EPA-label en de EI-waarde voor woningen van woningcorporaties ?

Het EPA-label is vanaf 1 januari 2015 gebaseerd op circa tien basale kenmerken van een woning zoals het bouwjaar, het woningtype, het type glas en de aan- of afwezigheid van dakisolatie. Wat niet meegenomen wordt bij het vaststellen van het EPA-label zijn de exacte vloer- en raamoppervlaktes van de woning en de dikte en de energetische waarde van de aangebrachte isolatiematerialen. Is het EPA-label vastgesteld na 1 januari 2015 dan wordt voor woningen gesproken over het  ‘vereenvoudigde’ EPA-label. Een EPA-label dat slechts een grove indicatie geeft van de energiezuinigheid van een woning. De werkelijke energiezuinigheid van de woning kan behoorlijk afwijken van de energiezuinigheid die het ‘vereenvoudigde’ EPA-label aangeeft.

De EI-waarde die per 1 januari 2015 geldt wordt veel nauwkeuriger bepaald. De EI-waarde is gebaseerd op circa 150 kenmerken van de woning. Bij het bepalen van de EI-waarde moeten de vloer- en raamoppervlaktes van de woning exact worden opgegeven, evenals de dikte van de aangebrachte isolatiepakketten en de energetische waarde van de aangebrachte isolerende maatregelen. De EI-waarde is daarmee veel nauwkeuriger dan op basis van de tien basale kenmerken die worden gebruikt voor het vaststellen van het ‘vereenvoudigde’ EPA-label.

Een voorbeeld van het verschil tussen EI-waarde en het erbij horende ‘vereenvoudigde’ EPA-label is hieronder duidelijk te zien. Het betreft twee woningen in de Irisstraat met een gelijke EI-waarde van 0,92 (A)* waarbij het ‘vereenvoudigde’ label niet hetzelfde is. Het sterretje achter de (A) geeft aan dat het hier gaat om een niet-‘vereenvoudigde’ labelklasse op basis van de vastgestelde EI-waarde.

 

 

- Waar kan opgezocht worden welk ‘vereenvoudigd’ EPA-label en EI-waarde een woning heeft?

Op de site www.ep-online.nl. Als op deze site de postcode en huisnummer van de woning wordt ingevuld dan is direct het EPA-label en indien al bekend een EI-waarde zichtbaar.

- Er zijn woningen op www.ep-online.nl die alleen een EPA-label hebben en geen EI-waarde. Hoe komt dat?

Dat ligt ingewikkeld. In de eerste plaats hebben alle woningen die niet van een woningcorporatie zijn alleen een EPA-label. Ook woningen van woningcorporaties hebben vaak alleen een EPA-label. De EPA-labels zijn 10 jaar geldig. En de EI-waarde is pas sinds 1 januari 2015 voorgeschreven door de overheid. Als een woningcorporatie een woning na 1 januari 2015 heeft verbeterd voor wat betreft de energiezuinigheid, dan moet de EI-waarde gebruikt worden. Een voorbeeld: een woning is op 1 oktober 2014 opgeknapt. De woning heeft dan bijvoorbeeld EPA-label B gekregen. De woning van de buren is op 1 februari 2015 opgeknapt, dan heeft de woning een EI-waarde.

- Waarom zie je op site www.ep-online.nl woningen van woningcorporaties staan die én een EPA-label hebben én een EI-waarde?

Van deze woningen van de woningcorporatie is na 1 januari 2015 de energiezuinigheid gemeten volgens de voorgeschreven methodiek van de EI-waarde; op basis van 150 kenmerken van de woning. Het systeem van  www.ep-online.nl rekent dan vanzelf het ‘vereenvoudigde EPA-label uit, dat te zien is.

- Is een EPA-label voor 1 januari 2015 hetzelfde als een vereenvoudigde EPA-label vanaf 1 januari 2015.

Het EPA-label van voor 1 januari 2015 is niet hetzelfde als het ‘vereenvoudigde’ EPA-label van na 1 januari 2015. Door de gewijzigde rekenmethodiek van het EPA-label en de toegevoegde rekenmethodiek van de EI-waarde kan het zijn dat een woning voor 1 januari 2015 een label D had en dat dit na 1 januari 2015 ineens een ander label is geworden zonder dat er iets aan de woning is gewijzigd.

- Hoe kan je de EI-waarde en het vereenvoudigd EPA-label (vanaf 1 januari 2015) vergelijken?

Zie in onderstaande folder van de Woonbond de tabellen WWS-tabel ‘huidig’ [1] en WWS-tabel ‘nieuw’ [2].

Woonbond: Energielabel, van letters naar cijfers

- Welke norm hanteert Eemland Wonen, de EI-waarde of het EPA-label?

Als Eemland Wonen een woning opknapt en er ook isolerende maatregelen worden getroffen, dan moet Eemland Wonen volgens voorschrift van de overheid de EI-waarde gebruiken. Deze waarde wordt ook meegenomen in het woningwaarderingsstelsel op basis waarvan de maximale huur van een woning wordt bepaald. Het ‘vereenvoudigde’ label heeft geen enkele toegevoegde waarde voor woningcorporaties zodra eenmaal een EI-waarde is vastgesteld. Sterker, het ‘vereenvoudigde’ label wekt alleen maar verwarring

 - Waarom kan een ‘vereenvoudigd’ label verwarring wekken?

De meeste consumenten zijn er inmiddels wel van op de hoogte dat de energiezuinigheid aangeduid wordt met de letter A t/m G. Diezelfde letters worden gebruikt voor de systematiek van de energielabels voor woningen die na 1 januari 2015 zijn bepaald. Alleen na 1 januari 2015 is het woord ‘vereenvoudigd’ toegevoegd aan het label. Een voorbeeld? Voor een woning is de energiezuinigheid opgenomen in bijvoorbeeld 2012. Daar komt label C uit. Dat label C uit 2012 kan niet vergeleken worden met een ‘vereenvoudigd’ label C uit 2015, want voor label C uit 2012 zijn veel meer kenmerken van de woning meegenomen dan de tien basale kenmerken die gebruikt zijn voor de bepaling van het ‘vereenvoudigde’ label C uit 2015. 

- Waarom heeft de overheid na 1 januari 2015 twee systemen in het leven geroepen om de energiezuinigheid van woningen te meten?

Het EPA-label dat voor 1 januari 2015 geldig was voor woningen bleek te complex en te kostbaar voor particuliere woningeigenaren om deze methodiek over heel Nederland uit te rollen. Zo kostte het opmaken van een label voor een woning van een particulier voor 1 januari 2015 een paar honderd euro. Dat schrok veel particulieren af. De overheid heeft daarom bepaald dat het EPA-label een erg vereenvoudigde weergave zou worden van de werkelijke energiezuinigheid van een woning. Na 1 januari 2015 kan een particulier dan ook voor minder dan € 15 een ‘vereenvoudigd’ label laten opmaken.

Omdat de energieprestatie in de huursector gevolgen heeft voor de huurprijs via het woningwaarderingsstelsel (WWS) en voor het aanvragen van eventuele subsidie voor het verduurzamen van de woningen is er voor gekozen om voor de corporatiesector een methode te ontwikkelen die veel preciezer is dan de methode van het EPA-label en wel de methode van de Energie-Index. In het voorbeeld van de twee woningen in de Irisstraat zoals hierboven weergegeven is te zien dat de EI-waarde voor beide woningen hetzelfde is en een niet vereenvoudigd label A aangeeft. De 'vereenvoudigde' labels zijn echter voor beide woningen verschillend.

 

   

 

 

 

 

 

Hoe en om welke redenen kan ik bezwaar maken tegen de huurverhogingsaanzegging??

Antwoord:

Onderstaande tekst is geheel ontleend aan de website van de Huurcommissie.

Bezwaar tegen huurverhoging

Als de huurder het niet eens is met de huurverhoging, moet hij schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. De huurder kan hiervoor gebruik maken van de modelbrief Bezwaarschrift Jaarlijkse huurverhoging (pdf) van de Huurcommissie. De huurder moet het bezwaarschrift aan de verhuurder sturen voordat de huurverhoging ingaat. Gaat de huurverhoging bijvoorbeeld in op 1 juli, dan kan de huurder tót 1 juli bezwaar maken bij de verhuurder. De verhuurder moet het bezwaar dan uiterlijk 30 juni ontvangen.

Als de verhuurder akkoord gaat met het bezwaar, dan krijgt de huurder geen of een lagere huurverhoging. In het laatste geval stuurt de verhuurder een aangepast huurverhogingsvoorstel aan de huurder.

Huurverhoging en onderhoudsgebreken

Gebreken aan de woning staan een huurverhoging niet in de weg. De huurder kan geen bezwaar maken tegen huurverhoging vanwege onderhoudsgebreken. De huurder kan wel een verzoek om tijdelijke huurverlaging indienen. Meer informatie is te vinden op de pagina Onderhoud en gebreken.

Huurverhoging na woningverbetering

Naast een jaarlijkse huurverhoging mag de verhuurder ook huurverhoging voorstellen als hij de woning heeft verbeterd, bijvoorbeeld na het aanbrengen van isolatie. De huurder moet wel toestemming hebben gegeven voor de verbetering. Meer informatie is te vinden op de pagina Woningverbetering

Intrekken van bezwaarschrift door de huurder

Bent u huurder en heeft u bij uw verhuurder bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging? En wilt u bij nader inzien uw bezwaarschrift intrekken? Meld dit dan zo snel mogelijk aan uw verhuurder. Uw verhuurder hoeft dan misschien geen procedure bij de Huurcommissie te beginnen. Is de verhuurder al een procedure begonnen bij de Huurcommissie naar aanleiding van uw bezwaarschrift?  Dan kunt u de verhuurder vragen zijn verzoekschrift in te trekken bij de Huurcommissie.

Let op: Als u uw bezwaarschrift intrekt, betekent dit dat u alsnog akkoord gaat met de huurverhoging. U moet de huurverhoging dan ook betalen.  

Starten van een procedure

Als de verhuurder niet akkoord gaat met het bezwaar van de huurder, kan de verhuurder aan de Huurcommissie vragen om de voorgestelde huurverhoging te beoordelen. Dit kan met het Verzoekschrift Jaarlijkse huurverhoging voor verhuurders. Dit formulier moet binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging binnen zijn bij de Huurcommissie.

Als de huurder geen bezwaar maakt, maar de voorgestelde huurverhoging niet betaalt, dan zijn er voor de verhuurder twee mogelijkheden:

  • hij heeft het huurverhogingsvoorstel per aangetekende post verstuurd. De verhuurder kan de Huurcommissie vragen de voorgestelde huurverhoging te beoordelen. Dit kan met het verzoekschrift Jaarlijkse Huurverhoging voor verhuurders;
  • hij heeft het huurverhogingsvoorstel niet per aangetekende post verstuurd. Als de huurder de huurverhoging weigert te betalen, zal de verhuurder hem per aangetekende post een herinneringsbrief sturen. Deze brief moet de huurder uiterlijk drie maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging ontvangen. Is de huurder het dan nog steeds niet eens met de huurverhoging, dan moet de huurder zelf binnen vier maanden (tot 1 juli 2014 3 maanden) na de ingangsdatum van de huurverhoging bij de Huurcommissie vragen de huurverhoging te beoordelen. Dit kan met het verzoekschrift Jaarlijkse huurverhoging voor huurders. Doet hij dat niet, dan is de huurverhoging een feit.

Tijdens de procedure

De Huurcommissie beoordeelt of het huurverhogingsvoorstel van de verhuurder terecht is. Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan over de huurverhoging, mag de huurder de oude huurprijs blijven betalen. 

Na de uitspraak

Vindt de Huurcommissie de huurverhoging terecht, dan moet de huurder de hogere huurprijs betalen vanaf de ingangsdatum van de huurverhoging (met terugwerkende kracht). Ook moet de huurder de € 25 aan leges (de kosten van de procedure) alsnog betalen. Meer informatie over het verloop van een procedure.

Wat kan ik als huurder het beste zelf verzekeren bij het huren van een woning en wat verzekert Eemland Wonen??

Antwoord:

U doet er verstandig aan om alles wat u als huurder zelf aanbrengt in de woning te verzekeren. Meestal wordt gekozen voor een inboedelverzekering. Als u goed verzekerd wilt zijn, dan volstaat een gewone inboedelverzekering echter niet. Beter is een zogenoemde ‘Uitgebreide Gevaren Verzekering’ (UGV). Bij een huurwoning is het namelijk belangrijk dat u naast de inboedel ook het zogenoemde ‘huurdersbelang’ verzekert. Onder dit ‘huurdersbelang’ wordt het volgende verstaan:

  • De kosten van alle door de huurder voor zijn rekening in de woning aangebrachte veranderingen;
  • De kosten van behang-, schilder- en sauswerk, ongeacht of dit door de huurder zelf is aangebracht.

Als u toch een inboedelverzekering afsluit, of al heeft afgesloten, dan is het verstandig dat u uw verzekeraar vraagt of de kosten die vallen onder ‘huurdersbelang’ zijn meeverzekerd.

Verantwoordelijkheid Eemland Wonen
Eemland Wonen verzekert alle zaken die tot het moment van oplevering aard- of nagelvast in de woning aanwezig. Deze verzekering dekt alle schade aan het gehuurde met uitzondering van zaken die de inboedel en het ‘huurdersbelang’ betreffen.

Gevolgschade
In geval van inbraak, brand of lekkages valt vaak slechts een deel van de schade onder de verantwoordelijkheid van Eemland Wonen. Water-, rook- en andere gevolgschade die de inboedel van de huurder of het ‘huurdersbelang’ betreft, worden in principe niet door de verzekering van Eemland Wonen gedekt. Eemland Wonen is alleen aansprakelijk voor deze ‘gevolgschade’ als deze is ontstaan door een duidelijke tekortkoming van Eemland Wonen. Uit de praktijk blijkt dat het aansprakelijk stellen van de verhuurder door een huurder een erg tijdrovend traject is, waarbij uiteindelijk bij toekenning, alleen de dagwaarde en niet de nieuwwaarde wordt vergoed. Het is daarom verstandig als u zelf een goed dekkende verzekering afsluit voor uw inboedel en voor alles wat onder ‘huurdersbelang’ valt. Het voorkomt dat we bij schade in een vervelende juridische strijd verwikkeld raken.

Verhuurt Eemland Wonen ook garages en carports??

Antwoord:

Eemland Wonen verhuurt een beperkt aantal garages en carports. Hiervan is een groot gedeelte gekoppeld aan een huurwoning van Eemland Wonen, deze zijn dus niet apart te huur. De kans om een aparte garage te kunnen huren is zeer klein. Jaarlijks komen er maar een paar vrij.

Registratie via website
De garages en carports die vrijkomen voor de verhuur worden geadverteerd via deze website. Als u geïnteresseerd bent om een garage of carport te huren van Eemland Wonen kunt u dit zelf kenbaar maken door een e-mailadres te registreren op deze website. Dit kan via de button ‘Houd mij op de hoogte van nieuw aanbod’ en het aanvinken van de optie ‘Garages / carports’. Deze button vindt u op onze 'home'-pagina. Zodra er een garage of carport op de website wordt geplaatst ontvangt u een e-mail met een link naar het betreffende object. Reageren doet u vervolgens door gebruik te maken van de reactiebutton bij de advertentie.

Toewijzing garages en carports
Voor de toewijzing van de garages en carports gelden, in principe, de volgende regels:

-   Kandidaten die al een woning huren van Eemland Wonen hebben voorrang op kandidaten die (nog) geen woning huren van Eemland Wonen.

-   Zodra er meerdere huurders reageren dan wordt, in principe, gekeken naar de ligging van de woning die men huurt ten opzichte van de ligging van de garage of carport.

-   Bij niet-huurders wordt ook gekeken naar de ligging van de woning waar men woont ten opzichte van de ligging van de garage of carport.

Alleen de kandidaat die in aanmerking komt voor de huur van de garage of carport wordt benaderd door Eemland Wonen. Zodra de garage of carport is verhuurd wordt deze verwijderd van de website. U krijgt hiervan geen bericht.


Aan tekst en afbeelding(en) zijn geen rechten te ontlenen.



Webbureau Den Haag AVEQ interactieve media